今年26歲的黃小姐，去年成功與男友上車，購入一個沙田第一城單位自住，按揭供款每月8300元。黃小姐與男友都從事教育工作，收入較為穩定，扣除強積金供款後，二人每月收入4.4萬元，扣除日常開支及家用，二人合共可儲蓄2萬元。
 

注意第二套房按揭僅可做四成
 
由於黃小姐未有提供關於物業的相關資料，筆者假設黃小姐以利息2.15厘承做7成按揭，貸款年期25年計算，物業買入價約275萬元，以一個沙田第一城1房單位計，現時市值約300萬元，升值約10%，負債約250萬元。黃小姐表示，由於他們剛上車，大部分儲蓄已用光，但仍計劃購入多一個第一城細單位作放租投資之用。
 
不過，黃小姐手持現金少，筆者認為現時考慮買樓風險頗高。本港樓市持續亢奮，港府在上月底再度出招抑壓炒風，買第二個單位須交雙倍印花稅；金管局亦發出新指引，在銀行對按揭供款申請人進行壓力測試時，由假設2厘的息率升幅，調升至3厘。黃小姐希望買多一個沙田第一城細單位，現時市價約300萬元，印花稅率為3%，即要支付9萬元印花稅，另外銀行在批出第二套房按揭轉趨審慎，去年金管局將第二套房的新做按揭成數上限由五成收緊四成，意味黃小姐將要預備180萬元作首期。
 
另一方面，港府出招後樓價未見太大調整。現時港府用行政手段抑壓樓市，但在低息及供應不足的情下，剛性需求沒有減少，相信樓價難有大調整。由於細價樓的物業印花稅在新措施後遠低於豪宅，手頭上資金充裕的投資者傾向買入細價樓，二手樓業主亦變得惜售，將會推高細價樓的樓價。
 
雖然黃小姐現時要達成買樓的目標不太可行，但由於她每月能儲蓄2萬元，如何將2萬元投資以達致穩定回報，避免資產被通脹蠶食更加重要。假設黃小姐在未來5年每年投資24萬元，平均每年投資回報目標10%，5年後所得資金約160萬元。隨美國經濟改善，美國在2015年後或再進入加息周期，屆時本港樓市供應預期增加，樓市有機會可以軟陸，屆時黃小姐可按個人需要再考慮置業。
 
每月儲蓄2萬 可買股票基金
 
筆者現時仍較為看好亞太區股票市場，即使近期市場較為波動，但恒指市盈率仍處於約11倍水平，股息率3厘，A股市盈率則更低，兩者估值仍然吸引。近期內地將RQFII可投資A股比例由30%增加至100%，相信釋放的購買力對A股有刺激作用。另一方面，過去20年恒指每年平均升幅為9.5%，加上股息回報，單是投資指數基金每年回報平均可逾10%，建議黃小姐可將資金八成投資較高風險的大中華股票基金及指數基金，其餘兩成可投放在保本產品，例如人民幣定期存款，並每年檢視投資組合。

明報提供