根據萊坊數據，全球豪宅價格於2009年第二季見底後，過去八年勁升46%，而本港豪宅樓價更屬跑贏大市的全球八大城市之一。

除了價格向好外，根據利嘉閣地產數據，4月全港35項指標豪宅物業累積錄得112宗買賣個案，較3月的97宗環比上升15.5%，連續兩個月環比上升。分析指近月股市交投暢旺，帶旺豪宅成交。

雷賢達回憶，2005年他曾在上海工作，並在當地生活，深入了解國情後得出的結論是：「若港人沽出擁有土地所有權（landed property）的獨立屋，日後很可能無法買回。」目前看來，有關預測實屬一語成讖。

內地富豪對港獨立屋有情意結

雷賢達透露，他當時從內地人及港人不同的收入增速及來源，預測上述趨勢。他解釋，本港老闆及打工仔的收入分別來自企業盈利及薪金，惟兩者增長速度均不及內地，故在港買樓能力亦相對較低。更重要是，隨著當時內地加快國有資產私有化，某些人收入大幅上升，其增長速度之快，並非港人、甚至是本港發展商所能望及。這些新晉內地富豪，不少視本港獨立屋作為身份象徵，故購買需求旺盛，惟有關供應增長卻相當有限；在供不應求的情况下，本港獨立屋價格過去十年自然破位而上。

事實上，過去十年不止本港獨立屋價格破頂，整體住宅樓價亦屢創新高。中原城市領先指數最新142.26，與2005年6月的55.82比較，勁升154.9%。

根據雷賢達分析，目前本港樓價之高，已與一般港人的購買力脫節；而息口偏低是支持樓價高企的關鍵原因之一。2008年底以來，本港跟隨美國減息，基準利率降至接近零水平，並且維持至今；按揭利率亦維持於2厘附近，出現「供樓平過租樓」的情况，有利樓價表現。另外，全球各大央行過去數年先後推出量化寬鬆政策（QE），大幅增加貨幣供應，追逐供應有限的實物資產，全球主要地區樓價均造好，亦令港樓升勢火上加油。

環球央行濫量寬 港樓火上加油

惟雷賢達警告，若投資者認為各國央行將繼續「印銀紙」，故買磚頭可保值，是過份簡單的想法。他解釋，各國央行近年先後推出QE，已令「富者愈富、貧者愈貧」，造成社會分散及民生聊生，他擔心後果可能是社會動盪。雷賢達回顧中國歷史，指過去數千年朝代滅亡，原因均是民變，其往往由當權者「印銀紙」觸發，故建議投資者不要掉以輕心。

再且，於2008年底帶頭推出QE的美國，於去年10月已為QE劃上句號，外界普遍預期聯邦儲備局將於下半年加息，進一步收緊貨幣政策。雷賢達預警，聯儲局過去數年大印銀紙，若將來市場信心好轉，有關貨幣流轉速度加快，通脹勢必升溫，當局加息的力度及速度或較市場預期強勁。由於本港實行聯繫匯率，屆時港息很大機會跟隨美息颷升，將觸發本港樓價泡沫爆破。

須正視內地競爭 提升港人實力

過去十年內地富豪成為本港眾多獨立屋的新主人，受影響的是賣出有關物業的本港名門望族；惟隨着內地經濟高速發展，與本港經濟緊密融合，雷賢達認為，港人須思考如何提升競爭力，才可置業興家。

過去一年內地A股顯著造好，滬、深兩市成交額曾逾20,000億元人民幣，是港股的10倍以上。雷賢達分析，中央早於2000年已拍板將上海建設為金融中心，若人民幣日後自由兌換，上海不單股市成交額超越香港，綜合金融實力也可能超越香港，成為中國最大的金融中心，故香港日後面對的競爭將愈來愈激烈。

另外，雷賢達指出，隨著愈來愈多內地精英來港讀大學，其畢業後部分會留港工作，亦與土生土長的港人競爭工作職位。他認為，有關競爭非常激烈，港人一定要積極面對，設法提升競爭力。港府亦可從教育制度著手，加強對低、下階層學生的支援。