安心安全首選安聯‧託付遠策上上之策

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【新聞】港樓價為何瘋狂飆升？	2012-10-16
筆者認為香港樓市的瘋狂飆升有兩個主要原因：一、心理因素；二、土地供應不足。先說心理因素。過去20年，利率大幅下降，令全球不少地區的樓市都進入一個世紀大牛市；在樓市賺了錢的一代人，他們形成了一個投資房地產的Cult（是指一種投資信仰，正如現在國際投資者正在辯論「Cult of Equity」的股票投資是否消失），建立了一個「有買貴沒買錯」的歪論（這並非理性投資）。 LV如樓價貴也受捧在這個心理因素的Cult下，甚麼「可負擔指數」等已派不上用場，正如一個LV名牌手袋，比起社會的平均收入高很多，可仍然備受追捧；政府所做的小修小補的策略，有如自設工場趕製一些政府品牌的手袋一樣，根本對LV的價格絲毫無損。能解決這個問題的辦法其實只得一個，就是大量製造LV手袋（即是增加私樓的土地供應）。不過，大量造LV,LV便不再矜貴，也不會再有人想要；所以，大部分人不想LV變Cheap，只希望自己能買到一個特價的LV。同樣地，市民並非要政府大幅推地，只是希望自己能買到特價的房子。至於土地供應的問題。事實上，政府不是沒有地；問題也不單是政府「造地」需時，不單是政府停止了「造地」一段時間，而是政府看來對「造地」過程已失去了控制。先賣樓花取市場信任有說：「由於增加供應是長遠的解決方法，正所謂遠水不能救近火，所以，樓市才會繼續升。」筆者認為，「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因，真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」，是「空中樓閣」，只是政府嘗試去管理預期，而非真實能夠做到的。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應，政府不用多說，樓價已經向下倒了。比方說，造地需要時間，但Talk is cheap，如果政府能預先「賣期貨」（樓花），三五七年都可以；市民買到了樓花，才能證明政府有真實的土地供應。但事實是，政府無論是私樓或是資助房屋，都沒有辦法指明哪裏有供應，可以在甚麼地方建房子。政府的兩難是，如果不再呼籲社會正視這個非常逼切的危機，只會進一步把香港推向土地不足所引起的種種問題；但如果承認「找地難、造地更難」，只會製造恐慌情緒，把樓市推向一個更不可瘋狂的水平。 iMoney智富雜誌內容提供

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【新聞】港樓價為何瘋狂飆升？

2012-10-16

筆者認為香港樓市的瘋狂飆升有兩個主要原因：一、心理因素；二、土地供應不足。先說心理因素。過去20年，利率大幅下降，令全球不少地區的樓市都進入一個世紀大牛市；在樓市賺了錢的一代人，他們形成了一個投資房地產的Cult（是指一種投資信仰，正如現在國際投資者正在辯論「Cult of Equity」的股票投資是否消失），建立了一個「有買貴沒買錯」的歪論（這並非理性投資）。

LV如樓價貴也受捧
在這個心理因素的Cult下，甚麼「可負擔指數」等已派不上用場，正如一個LV名牌手袋，比起社會的平均收入高很多，可仍然備受追捧；政府所做的小修小補的策略，有如自設工場趕製一些政府品牌的手袋一樣，根本對LV的價格絲毫無損。能解決這個問題的辦法其實只得一個，就是大量製造LV手袋（即是增加私樓的土地供應）。

不過，大量造LV,LV便不再矜貴，也不會再有人想要；所以，大部分人不想LV變Cheap，只希望自己能買到一個特價的LV。同樣地，市民並非要政府大幅推地，只是希望自己能買到特價的房子。

至於土地供應的問題。事實上，政府不是沒有地；問題也不單是政府「造地」需時，不單是政府停止了「造地」一段時間，而是政府看來對「造地」過程已失去了控制。

先賣樓花取市場信任
有說：「由於增加供應是長遠的解決方法，正所謂遠水不能救近火，所以，樓市才會繼續升。」

筆者認為，「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因，真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」，是「空中樓閣」，只是政府嘗試去管理預期，而非真實能夠做到的。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應，政府不用多說，樓價已經向下倒了。

比方說，造地需要時間，但Talk is cheap，如果政府能預先「賣期貨」（樓花），三五七年都可以；市民買到了樓花，才能證明政府有真實的土地供應。但事實是，政府無論是私樓或是資助房屋，都沒有辦法指明哪裏有供應，可以在甚麼地方建房子。

政府的兩難是，如果不再呼籲社會正視這個非常逼切的危機，只會進一步把香港推向土地不足所引起的種種問題；但如果承認「找地難、造地更難」，只會製造恐慌情緒，把樓市推向一個更不可瘋狂的水平。

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